Oui un gros naze sait parler de tout

Prix (délirants) de l’immobilier

Et (surtout) de n’importe quoi
lundi 22 août 2005.
 

"Pourquoi on n’a pas acheté avant ? pourquoiiii".

Nous étions agards, dans le centre de Grenoble, pleurant benoî(XVI)tement sur notre pauvre sort.

Il faisait froid mais beau (mais froid quand même - mais beau) en ce midi de mars 2005 (pour les historiens). Nous venions de visiter la cinquantième "maison dans cadre de verdure, terrain arboré, vue, des possibilités", lisez petite surface, on peut aménager le grenier/sous sol (et d’une façon générale, toute la maison est à refaire), le terrain comprend au moins un arbre, et il y a au moins une fenêtre qui s’ouvre et on arrive à voir le soleil haut dessus de l’immeuble en face du salon. Le tout pour 300k€, soit 3’000€ le m².

Petit retour en arrière :

Au printemps 2004, Cléa est venue nous rejoindre, et nos penchants bordéliques nous font déborder de notre bel appart avec vue (dégagée) sur le mont blanc. Viens alors le rêve habituel : abreuvés dès notre plus jeune à heidi, sissi et martine, on se dit que pourquoi pas, nous aussi, on pourrait faire le pas et acheter une pitite maison, pour faire paturer Cléa et se prélasser dans une chaisse longue en sirotant un perrier cassis. (JPEG)

Au boulot, la règle était claire : t’aurais du acheter, t’aurais du acheter, tu DOIS acheter, surtout qu’avec la hausse en cours, la baisse des taux, tout ça, faut vraiment être une grosse buse pour pas acheter.

On avait un peu honte d’être aussi minable, on est allés chercher sur le champ. Mais déjà on partait perdants (mais on le savait pas) en ne voulant pas s’éloigner trop de Gre, par élitisme pédant, et peut être aussi pour la proximité de nounou, ciné, magasins et autres commodités superflues. Nos recherches allaient donc se limiter aux seules villes de l’agglo "centre" (grenoble, saint martin d’hère principalement, pour minimiser les temps de transports, et si possible prendre tous les 2 un vélo).

Et là, la déception était à la hauteur des attentes. Les prix avaient donc tatin des niveaux incroyables, compter 500’000€ pour une maison "de base" dans les quartiers un peu chics du coin, parfois 800k€ pour du haut de gamme. Les apparts étaient du même tonneau : 300k€ pour un grand appartement en dernier étage avec terrasse. x2 par rapport à 98 ; x1.5 par rapport à 2001, année de notre arrivée sur la ville ("pourquoi on a pas acheté en arrivant, ce qu’on est cons alors". peut être parce qu’on avait pas de boulot, qu’on n’était pas vraiment fixés, qu’on n’avait qu’1 an de vie commune. Ah que de viles excuses pour justifier ses erreurs !). On commence à se poser des questions, et à les poser autour de nous. Au boulot, certains ont abandonné depuis qq années (une minorité plutôt silencieuse, qui baisse la tête et ne regarde jamais dans les yeux), ou pour la plupart jonglent avec cette hausse, fiers de leur tas d’or (virtuel). Poussés par les banquiers (un rdv nous assure qu’un emprunt sur 25 ans sans mettre en apport nos actuelles économies est une superbe idée), et surtout par les agences immo (dédain affiché de notre budget ridicule de 300k€ - 25 ans de smic tout de même -, pression pour se décider juste après la visite, ne rappellent jamais), on entre dans le cercle étourdissant de l’immobilier. Oui il faut acheter, oui, il faut acheter parce que c’est cher et que ça va monter, ça va monter parce que c’est du solide, c’est du solide donc il faut en acheter, surtout parce que ça va monter, c’est du solide, faut acheter. Achète achète alors vous en dites quoi non on ne négocie rien de toutes façons j’ai un monsieur qui m’a déjà fait une offre ferme on attend confirmation de la banque on visite encore pour lui mettre la pression alors vous dites oui ?

oui, OUII, OUIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII

AHHHH. STOP !!!

Le tournant aura été 2 maisons

visitées sur un faible intervalle. Une où TOUT était à refaire : sols, murs, électricité, eau, cuisine, toit, avec un petit terrain et un garage/sous sol non enterré minable, dans un quartier plus que moyen. Le tout pour 285k€, à décider de suite, l’agent avec oreillette bluetooth nous assurait que des promoteurs étaient sur les dents, qu’ils projetaient plus de 100k€ de travaux (soit à peine moins qu’une reconstruction totale, cherchez l’erreur). D’après l’agent, elle valait 250k€ (pourquoi pas 230, il a pas répondu). Elle a disparu des annonces à 265 (l’agent ne nous ayant jamais rappelé, la mode actuelle étant que, comme les offres d’emploi, les offres immobilières vont à celui qui sait se motiver). La seconde, un peu moins chère, était une maison des années 50, très très modeste (le toit en espèce de toles style garage pas cher donnant une idée du reste), où il fallait vraiment détruire pour reconstruire ... en payant les 250k€ pour 400m² de terrain. Le gars s’occupant de la vente pour sa vieille tante (un particulier, donc), avait commencé par m’envoyer chier au téléphone (normal il avait déjà 35 contacts), trouvant mes questions débiles ("c’est en bon état", "il y a un grenier", "la salle de bain est correcte"). Effectivement, en voyant la maison, c’était incroyable d’être aussi naif : pour une 250 misérables milliers d’euros, il fallait être con pour espérer autre chose qu’une simuli ruine (et encore, une "belle" ruine, on peut y récupérer des trucs). Cette maison s’est vendue à 240k€.

(JPEG)
Maison
A voir vite !!! Dans cadre de vertude, pour amoureux du calme et des belles pierres, superbe ensemble résiden-ciel historique sur vaste domaine. Idéal astronome. Prévoir rafraichissement. 400k€

A ce moment là, on a fait un break, et on a commencé à se poser LA question (zi couhestionne) : "comment se fesse t’il qu’avec nos revenus [+ de 4k€/mois], nous plaçant dans la marge 10% les + riches, on ne puisse acheter sans endettement max sur 20 à 30 ans ?"

En effet, la 1ère étape pour s’éveiller nécessite de casser le calcul du saut de mouton, qui est la toute première entubade de martingale de l’immobilier, et peut être la plus sournoise : "J’achète petit moins cher pour mieux sauter. Les taux me permettent un relatif gros emprunt. Je revends pas longtemps après (5 ans), pour avoir un bien qui me correspond plus (itérer si besoin). La hausse de l’immobilier aura valorisé mon bien pas cher et je serai gagnant".

Cette phrase comporte trois incohérences majeures :
-  les taux permettant un meilleur emprunt. FAUX ! emprunter sur 25 ans à 35% de ses revenus est une incroyable connerie. Voir les calculettes dispos en ligne : Le cout du crédit devient très élevé (presque autant que la somme empruntée sur 25 ans), les marges de manoeuvre (accidents divers - maladie, divorce, chomage -, autres achats) très très faibles. Un emprunt sur 25 ans, c’est surtout une garantie de patate et de soupe pour des années.
-  je revends + cher pas longtemps après, j’y gagne. FAUX ! en effet, en s’étend endetté sur du très long terme, la revente après qq années casse un prêt qui a très peu baissé. Exemple (source meilleurtaux.com) : j’emprunte pour 250k€ sur 25 ans. au bout de 7 ans, il me reste en gros 200k€ à rembourser (alors que j’aurais payé 112k€ !, à 16k€ par an, soit 1333/mois, pile notre capacité d’endettement maxi). Finalement la capacité d’achat supplémentaire n’est que de 50k€. Pour acheter plus gros (donc plus cher), il faudra repassser, d’autant que ...
-  c’est pour mieux sauter. FAUX si on suit la logique, l’immobilier étant en hausse permanente, certes la revente de notre bien courant sera meilleure, mais le nouvel achat aura suivi la même courbe. Ainsi ce qui était inaccessible à 400k€ (100’000€ de plus que notre achat) aura plus ou moins la même évolution que notre achat. Sur 7 ans, les 100k€ supplémentaires auront eu le temps de faire des petits. Au final, seul un endettement supplémentaire permettra de financer un nouvel achat. Comme on est déjà au taquet avec le 1er, on aura 2 choix : soit avoir des revenus supérieurs (ce qui n’est pas impossible, mais loin d’être certain), soit alonger la durée de remboursement.

L’édifice sur lequel est justifiée la hausse n’est donc qu’une vaste supercherie. La conclusion est donc claire : seule une minorité peut se permettre de financer décemment les achats dans les gammes de prix actuels, sans emprunt à très long terme (qui est une énorme arnaque, que je vais pas détailler +, cf les calculettes de meilleurstaux pour voir le niveau de remboursement, et surtout les risques qu’il entraine - perte d’emploi, baisse de l’immobilier si besoin de revendre - qui peut prévoir sur 25-30 ans ?).

Certains trouvent une solution en s’exhilant à des dizaines de km. C’est en gros ce qu’on appelle la rurbanisation, qui conduit notamment à venir bousiller les derniers coin de cambrousse, les lotissements à la con venant germer à la place de champs nouvellement constructibles (faisant sans doute pour une fois la fortune des paysans du coin), pour faire "la ville à la campagne". La ville sans la ville, où on doit tout faire en bagnole, les courses (y compris le pain), conduire/aller chercher les enfants, aller en ville (ben ouais, la ville c’est nulle, mais on veut quand même bien ses avantages), avec les conséquences sur l’aménagement du territoire et la pollution (mais je m’écarte du sujet). Des temps de déplacements qui s’alongent, une quasi obligation à la double voiture ; des surcouts à évaluer au bas mot à 4k€ annuels (à moins de rouler dans une poubelle non assurée) ... soit 80k€ sur 20 ans (hors intérêt), de quoi relativiser largement la bonne affaire à la campagne !

Je passe rapidement sur les autres arguments :
-  le marché local (minatec, biotruc, st micro, etc pour le marché grenoblois, comme il doit y avoir un effet airbus à Toulouse et Iter à Marseille). Ces mythes de création d’emploi par milliers et d’arrivées massives de cadres surpayés sont largement exagérés (cf les nouvelles charrues de STMicro et HP), les données du chomage prouvant mois après mois qu’aucune embellie n’arrive de ce côté là, et seuls des gens totalement déconnectés du marché économique réel (les agents immobiliers) peuvent propager ce genre d’ineptie sans être foudroyés dans l’instant.
-  une pénurie de logements. C’est peut être le seul argument valable, même si je doute de sa pertinence, compte tenu du nombre de nouvelles constructions et d’une hausse de population somme toutes réduite.
-  les bons rendements de l’immo locatif, qui n’envisagent jamais les impayés, les travaux, ou même les mois interlocation. Et qui de toutes façons sont en chute libre, les loyers n’ayant pas suivi les ventes.
-  ... [1]

Au final, les augmentations actuelles sont exactement celles d’une bulle. Une bulle définissant un processus auto entretenu, l’argument simple "la pierre c’est du solide" reflète ce système : La pierre c’est du solide -> montée des prix -> investissements rentables -> c’est du solide

L’argument des antis bulle (connus sous le nom de "haussiers" sur les forums. Les "baissiers" étant ceux qui anticipent un krach/crash prochain) étant principalement) "ce n’est pas une bulle, parce que tout n’est pas comme la bulle de 91". Argument fort faible, tant il est clair qu’on peut arriver au même résultats avec des conditions différentes (tous les chemins ne mènent ils pas à Rome ?)

Pour terminer, il semble que je ne sois pas du tout le seul à m’être fait ce genre de remarques. On serait actuellement tout en haut de la crémaillère du silver star. Plus dure sera la chute pour ceux qui pensent s’envoler pour Mars alors qu’ils vont retourner sur Terre ! Allez voir le très intéressant (et un poil alarmiste, certes) www.bulle-immobiliere.org/ et son forum pour y trouver moults avis et liens (critiques) vers des études actuelles (fnaim et notaires en tête).

Les dernières nouvelles de l’été montrent au mieux une stagnation des prix, plus vraisemblablement une légère baisse, couplée à une forte hausse des stocks, en particulier sur les appartements (les cadeaux fiscaux ’robien’ commençant à ne plus être intéressant). L’inertie politico-économico-médiatique, personne n’ayant intérêt en ces temps de doutes de voir ce qu’on considère encore comme un point positif de l’économie virer au rouge semble arriver à la fin de ses rotations à vide, et des nuages s’accumulent, annonçant peut être une rationalisation des prix à venir (sortez vos parapluie). Peut être que d’ici 2 ans, les pouilleux des cafèt seront les proprios avec leur emprunt sur 30 ans à rembourser ...

Finalement, un tel effondrement sera t’il aussi néfaste qu’on le prétend ? Des milliers de personnes pourront profiter pour un moindre prix d’un achat immobilier correspondant à leur souhait. Ceci entrainera d’une part une large augmentation de leur satisfaction et de leur bonheur (facteur prépondérant dans la consommation), d’autre part permettra une redistribution des sommes économisées vers les autres secteurs (fait assez incroyable : alors qu’il est indécent de discuter du prix de sa maison, il est tout à fait naturel d’exiger un rabais sur son micro ondes - qu’on achète pourtant rarement sur 20 ans-, avec les conséquences en terme de délocalisation et "rationalisations" des couts - dans l’industrie, un ouvrier est toujours moins rationel qu’une machine automatique) Pour moi ce cycle de hausse de l’immobilier était une destruction pure et simple d’argent : les primo accédant étant rackettés par des propriétaires, eux même, emportés dans la tornade de hausse n’en dégageant pas vraiment de profits (sauf pour de rares investisseurs).

[1] Pour plus de précisions, allez faire un tour sur bulle immo et son forum, ou ici

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